關于《咸寧市物業(yè)服務收費管理實施細則》征求意見的公告

為推進行政決策的科學化、民主化、法制化，充分反映民意，廣泛集中民智，現(xiàn)將《咸寧市物業(yè)服務收費管理實施細則》（征求意見稿）在咸寧市發(fā)改委網(wǎng)站（http://fgw.xianning.gov.cn/）上公布，公開征求社會各界的意見，歡迎各界人士通過網(wǎng)絡發(fā)送電子郵件或以信函方式提出修改意見和建議?！?/span>

公開征求意見起止時間：2023年5月31日—2023年6月30日　

通訊地址：咸寧市咸安區(qū)銀桂路9號（市發(fā)改委價格科）

郵　編：437100　

聯(lián)系人：徐曉明

聯(lián)系電話：07158895101

郵　　箱：64593723＠qq．com

咸寧市發(fā)展和改革委員會

2023年5月31日

咸寧市物業(yè)服務收費管理實施細則

（征求意見稿）

第一條　為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務主體合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》《湖北省價格條例》《湖北省物業(yè)服務和管理條例（2019年修正）》《湖北省定價目錄（2021年版）》等法律法規(guī)和相關政策規(guī)定，結合我市實際，制定本實施細則。

第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務收費及其監(jiān)督管理，適用本細則。

第三條　物業(yè)服務收費應當遵循合法、合理、公開、誠實信用以及質(zhì)價相符的原則。

本實施細則所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務主體按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。

第四條　物業(yè)管理服務內(nèi)容一般包括：環(huán)境的清掃、保潔、綠化養(yǎng)護、秩序維護；公共照明、通風、排水、電梯、安全監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備運行、小修、養(yǎng)護所發(fā)生的人工、原輔材料費用等。

第五條　建設單位應當依法通過招投標方式公開選聘前期物業(yè)服務主體，在政府部門制定的等級收費標準內(nèi)約定具體收費標準，簽訂前期物業(yè)服務合同。

第六條　符合下列條件之一，應當依法成立業(yè)主委員會的住宅區(qū)，其物業(yè)服務收費不作為前期物業(yè)實行政府定價管理：

（一）交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十的；

（二）交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之五十的；

（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)比例達到百分之二十的。

業(yè)主委員會成立之后的住宅物業(yè)服務收費，實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。沒有業(yè)主委員會的，可以由社區(qū)組織業(yè)主與選定的物業(yè)服務主體協(xié)商確定服務收費標準，簽訂書面協(xié)議。

第七條　公共租賃住房等保障性住房物業(yè)服務收費實行政府定價，其收費標準參照普通住宅等級收費標準執(zhí)行。別墅等高檔住宅前期物業(yè)服務收費標準可參照普通住宅等級收費標準執(zhí)行，也可結合實際，由發(fā)改和住建部門共同另行制定具體收費標準。

第八條　住宅前期物業(yè)服務收費實行政府定價管理，實行物業(yè)服務質(zhì)量等級收費標準。市發(fā)改委和市住建局共同制定《咸寧城區(qū)住宅前期物業(yè)服務等級收費標準》（附件1）、《咸寧城區(qū)住宅物業(yè)管理服務等級標準》（附件2）。具體標準由住建部門評定的物業(yè)服務等級對應相應基準收費標準擬定，報發(fā)改部門審核批準后執(zhí)行。

各縣（市）可參照市城區(qū)等級收費標準，結合實際，制定本地物業(yè)服務等級收費標準。

等級收費標準實行動態(tài)調(diào)整，根據(jù)物業(yè)服務成本變化、經(jīng)濟社會發(fā)展狀況、居民的承受能力等情況適時進行調(diào)整。

第九條　建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同；業(yè)主大會成立后，業(yè)委會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內(nèi)容、服務等級標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形、違約責任等內(nèi)容進行約定，對全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)服務收費可按月、季收取，但最多不得一次性收取超過一年服務費用。與業(yè)主另有約定的，按約定執(zhí)行。

第十條　政府定價管理以外的物業(yè)服務，由業(yè)主大會按照公平、公正、公開原則，鼓勵通過招投標的方式，擇優(yōu)選聘物業(yè)服務主體，并與之簽訂物業(yè)服務合同。辦公用房、商業(yè)用房等政府定價管理以外的物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)服務合同期內(nèi)，物業(yè)服務主體不得擅自調(diào)整物業(yè)服務收費標準。確需調(diào)整的，應當征得業(yè)主大會同意。征求意見前，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬調(diào)價方案及理由、成本變動情況等資料，公示時間不少于十五日。

第十一條　制定和調(diào)整服務收費標準，應獲得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總戶數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)通過簽訂合同約定。物業(yè)服務主體不得單方面提高服務收費標準。

第十二條　前期物業(yè)服務合同生效之日至房屋交付之日的物業(yè)服務費，由建設單位承擔；房屋交付之日后的物業(yè)服務費，由業(yè)主承擔。房屋交付后一年內(nèi)無人入住的空置期間，業(yè)主按照合同約定標準70％比例承擔物業(yè)服務費。

第十三條　建設單位應當按照建設項目規(guī)劃設計條件和配建標準建設停車庫（位），優(yōu)先滿足業(yè)主停車需求。商品房銷售前，應當制定車庫（位）租售方案，明確車庫（位）的權屬及數(shù)量、租賃價格、銷售價格、價格有效期等，并按規(guī)定報住建部門備案。同時在銷售場所醒目位置公示已備案的車庫（位）租售方案，不得以不公平的高價租售或者與商品住房等捆綁租售車庫（位）。

物業(yè)區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者場地用于停放機動車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，可以收取停車費，其管理、使用、收費等具體事項由業(yè)主大會決定，建設單位、物業(yè)公司等不得銷售或者變相銷售。對業(yè)主擁有產(chǎn)權或使用權的車庫、車位不得收取停車費，可收取物業(yè)服務費。物業(yè)服務費可按車庫（位）的個數(shù)計收，也可按法定產(chǎn)權面積計收。

第十四條　裝修保證金每次不超過2000元／套，房屋裝修完成后三個月內(nèi)須退還；

裝修垃圾委托物業(yè)服務主體清運的，由物業(yè)服務主體按4元／㎡的標準收取。裝修期間不得收取電梯使用費等其他名目費用。

第十五條　住宅區(qū)實行出入證（卡）管理的，建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)應當為業(yè)主免費配置出入證（卡），每戶人員出入證（卡）不少于3張，車輛識別卡每車一張。業(yè)主因遺失、損壞需補辦的，可以按公示標準收取制作成本費。

第十六條　住宅專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關規(guī)定執(zhí)行，資金不足的由業(yè)主大會決定，可以用業(yè)主共用部位、共用設施設備經(jīng)營收益彌補。

第十七條　業(yè)主或物業(yè)使用人應當按合同約定交納物業(yè)服務費。未按約定交納的，業(yè)主委員會、居（村）民委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務主體可以依法申請仲裁或者提起訴訟。物業(yè)服務主體不得以業(yè)主或物業(yè)使用人拖欠物業(yè)服務費等理由，減少服務內(nèi)容，降低服務質(zhì)量，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實施損害業(yè)主或物業(yè)使用人合法權益的其他行為。

第十八條　鼓勵因地制宜創(chuàng)新物業(yè)服務管理，通過政府引導、市場運作、社會參與、多元共治模式，在老舊住宅小區(qū)推進突出服務群眾價值取向、體現(xiàn)公益屬性的“紅色物業(yè)”，更好滿足居民基本物業(yè)服務需求。物業(yè)服務主體可根據(jù)老舊住宅小區(qū)實際情況，與業(yè)主協(xié)商確定服務內(nèi)容、服務標準、收費標準等。

第十九條　對進入住宅和非住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的執(zhí)行任務的軍車、警車、消防車、救護車、救災搶險車、郵（快）快遞車、環(huán)衛(wèi)車、市政設施維護維修車、殯葬車；法律法規(guī)規(guī)定應當予以免費的車輛；臨時停車不超過30分鐘的車輛；為業(yè)主或物業(yè)使用人提供搬家、配送貨物服務的車輛；市人民政府批準免費的其他車輛，應當免收停車費。

第二十條　利用業(yè)主共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收益屬于全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會決定其使用方式和用途。

物業(yè)服務主體代為收取、保管前款經(jīng)營收益，可以按物業(yè)服務合同約定提取勞務費。未成立業(yè)主大會的前期物業(yè)服務小區(qū)，代收費用實行所在社區(qū)、代收主體、銀行共同監(jiān)管，按小區(qū)臨時管理規(guī)約使用。

第二十一條　物業(yè)服務主體履行審批手續(xù)，在實施前期物業(yè)服務收費前，應當填報《咸寧城區(qū)普通住宅前期物業(yè)服務收費審批表》（見附件3），并按要求提供前期物業(yè)服務合同、營業(yè)執(zhí)照、法人身份證等相關資料，分別報送當?shù)刈〗ê桶l(fā)改部門核定批準后方可收費。

第二十二條　物業(yè)服務主體等應當遵守法律、法規(guī)和政策規(guī)定，嚴格履行合同，規(guī)范收費行為，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務；按規(guī)定實行明碼標價，將物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準（等級）、收費項目、收費標準，以及投訴電話等信息在小區(qū)顯著位置進行常態(tài)化公示。市、縣兩級住建、市場監(jiān)管部門要按照屬地管理原則對物業(yè)服務主體收費行為開展監(jiān)督檢查，嚴厲查處違法行為。

第二十三條　本細則自2023年　　月　　日起執(zhí)行，有效期5年。執(zhí)行期間如遇上級出臺新政策則按照新政策執(zhí)行。原市物價局市房地產(chǎn)管理局咸價費規(guī)〔2018〕1號文件同時廢止。

附件：1．咸寧城區(qū)住宅前期物業(yè)服務等級收費標準

2．咸寧城區(qū)住宅物業(yè)管理服務等級標準

3．咸寧城區(qū)住宅前期物業(yè)服務收費審批表

附件1

咸寧城區(qū)住宅前期物業(yè)服務等級收費標準

注：1．達不到四級服務標準的統(tǒng)一按0.50元／㎡．月收?。?/p>

2．房屋交付后一年空置期內(nèi)的物業(yè)服務收費按基準價70％計收。